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동성 부부의 내 집 마련 방향찾기 (1)
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헤테로 부부도 어려운 내 집 마련, 우리는 어떻게 해야 할까?
언젠가 이런 얘기를 들은 적 있다. 한 사람이 집을 사고, 다른 한 사람이 전세로 그 집에 들어와 살 수 있다는 이야기. 동성 부부 혼인신고 불수리의 나라에서 이런 방법도 있구나 하고 남일처럼 보냈는데 살다 보니 나도 내 집 마련의 시기가 오고 만 것이다.
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2025
동성 부부의 내 집 마련 방향찾기 (1)
1. 1세대 1주택
1세대 1주택이라 할 때 1세대는 거주자와 동일한 곳에서 생계를 같이 하는 가족으로 구성되는데, 이 때 가족의 범위에는 배우자, 직계존비속, 형제자매가 포함되어 있다. 법률혼으로 묶이지 않은 동성 부부의 경우 같은 곳에서 주거하고 있고, 세대주와 세대원으로 전입신고를 하였다고 하더라도 가족의 범위에 해당하지 않아 세대주와 '동거인'의 관계이다. 동거인은 세대원에 포함되지 않으며, 세대를 분리하여 세대주가 될 수 있으므로 한 집에 사는 동성 부부의 경우라도 각각 1세대로 간주된다.
2. 공동명의
물리적으로 분리하기 어려운 하나의 주택을 두 명 이상 공동으로 소유하는 방식을 공동명의라고 한다. 부부, 가족, 친구 등 다양한 형태로 자산을 공유할 수 있는 방법으로, 일반적으로 지분률을 5:5로 나누지만 실제 부담한 금액만큼 지분을 나누는 것이 원칙이다. 각자의 계좌에서 이체한 내역이나 자금조달계획서를 따로 제출하는 방식으로 증빙을 남기는 것이 좋다.
헤테로 부부의 경우 부동산을 취득할 때 생기는 세금의 영향으로 단독명의로 보유할지, 공동명의로 보유할지 판단하게 된다. 공동명의라도 세금은 소유자의 지분별로 각각 계산하고, 비과세나 감면 혜택도 소유자별로 적용하기 때문이다. 즉, 양도 시 그 차익에 따라 생기는 양도세나 주택 보유시 생기는 종합부동산세 등 여러 세금이 한 사람이 아닌 두 사람에게 분산되기 때문에 절세 측면에서 고려된다.
동성 부부의 경우에도 절세 측면에서 공동명의를 고려할 수 있으나, 이보다는 함께 주택 구입 자금을 분담하는 경우에 이를 법적으로 보호하는 조치가 필요하다는 점이 더 크다.
3. 공동명의의 종류
(1) 공유
공유는 여러 명이 하나의 물건을 지분별로 나누어 소유하는 형태로 각 소유자의 지분이 명확하고, 지분의 처분이 자유롭다. 본인의 지분은 자유롭게 팔거나 증여할 수 있고, 담보로 설정할 수도 있다.
지분 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 해당 지분이 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속된다. 다만 상속자가 있는 경우에는 상속자에게 승계된다. 상속은 직계비속, 법률상 배우자, 직계존속, 형제자매, 방계혈족의 순서로 이뤄지므로 동성 부부의 경우엔 서로가 서로의 상속인에 포함되지 않는다.
(2) 합유
합유는 공동의 목적을 위해 구성된 단체가 소유하는 형태로 합유자는 본인의 지분을 매매하거나 양도할 수 없다. 해당 단체의 합의에 따라 매매나 양도등의 처분이 가능하고 단체의 구성원이 변경되더라도 합유 자체에는 영향을 주지 않는다. 다만 단체가 해산되는 경우 합유 재산을 분할할 수 있다.
공유와 달리 합유자가 사망하는 경우 해당 지분이 상속되지 않고 남아있는 합유자에게 자동으로 귀속된다. 동성 부부 중 한 사람이 사망한 경우, 사망 사실을 증명하여 남아있는 합유자 명의로 등기 변경 또는 단독 소유 등기를 신청해 지분을 정리해야 한다. 다만 합유 지분 상속에 대한 특별한 약정이 있거나 상속등기가 이루어진 경우에는 쌍방 당사자가 지분을 정리해야 한다.
4. 단독명의
단독명의는 하나의 재산을 한 사람이 단독으로 소유하는 경우이다. 법률혼으로 묶인 헤테로 부부의 경우 이혼 시 재산분할청구권을 통해 공동으로 쌓은 재산의 분할을 청구할 수 있으나, 동성 부부의 경우 법률혼이 인정되지 않아 재산분할청구를 할 수 없으므로 각각의 재산을 보호하기 위해서는 서류를 통해 명확하게 정리해두어야 한다.
(1) 상호 합의에 의한 계약서
동성 부부의 경우 재산분할청구권과 상속권이 인정되지 않으므로 공동으로 형성한 재산에 대해 분할 방법과 분할 비율에 대한 협의를 거쳐, 협의한 내용을 계약서로 작성한다. 주기적으로 공동 재산 정산에 대하여 협의하고, 문서로 정리해야 한다.
(2) 차용증
차용증은 금전이나 물건을 빌릴 때 작성하는 문서로, 돈을 빌리는 사람과 돈을 빌려주는 사람의 합의로 성립한다. 이를 통해 거래 사실을 명확히 하고 법적 분쟁에 대비하기 위한 중요 증거이다. 차용증에는 필수 기재 사항이 있기 때문에 이 부분을 확인하여 작성해야 하고, 차용증은 계약서로서 법적 효력이 있기에 분쟁 발생 시 증거로 활용되며 공증을 통해 법적 효력을 강화할 수 있다.
(3) 근저당권 설정
근저당권 설정은 담보물에 대해 우선변제권과 경매청구권을 확보하는 절차로 소유자(단독명의 소유자)와 근저당권자(단독명의 소유자의 파트너)가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 사정에 의해 담보물의 소유자가 변경되는 경우 근저당권자는 근저당권의 순위에 따라 변제받을 수 있다.